破產 FAQ 30 破產、按揭、物業

admin

1.破產後，能否申請樓按？  
你的破產資料會係信貸資料庫會保留8年，原來法庭公眾紀錄會永久保存，咁即係無計啦。

即係無論點，就算有的財仔肯，你的利息都會高，又可能要擔保人，…

2.出售已聯名釘契物業
個法庭出的破產釘契物業即係禁制令，係永久性質。所以除非你的債主肯。

咁即係無計啦。

3. 海外資產，我記得有人係第二度問過：

那麽聯名的居屋及內地房產須拍賣嗎?
咁有人答：
答：至於聯名物業和內地房產的問題。內地房產理論上無需向破產管理處申報，因為它在國內並無管理和追討的能力。

但係根根據破產管理署，第 18 題：

受託人會變現破產人在香港和海外的財產。破產人如果隱瞞有關他／她的財產的資料或未能把他／她的財產交予受託人，即屬違法，或會被檢控。當破產人的資產已歸屬受託人，即使在破產人獲解除破產後，受託人仍有權繼續管理有關資產。

咁即係你是有意欺騙啦！

4. 物業資產轉移
咁我係幾年送給女朋友層樓又點呀？

若一個送贈人在其日後被人提交破產申請書申請破產前5年內將自己的財產以送贈的形式或低於一般價值轉讓他人，在其破產時，破產管理官有權向法庭要求索回該物業。

http://www.midland.com.hk/agency ... ead/part4/4a6.shtml

破產條例

為免有心人透過送贈形式轉移資產，藉以逃避債務，法例允許破產管理署向法庭提出申請，以追溯及推翻破產申請人在過去5年內曾贈予他人資產之有效性。

舉例：Ａ先生把物業贈予Ｂ小姐，及後Ａ先生於5年內申請破產，那破產管理處可向法庭申請裁定送贈無效，Ｂ小姐並不擁有獲贈之物業業權。

推而廣之，即使Ａ先生沒有申請破產，但只要送贈日未滿5年，若Ｂ小姐要把物業售予Ｃ君，Ｃ君的律師仍可就Ａ先生的潛在破產問題，質疑Ｂ小姐所擁業權之完整性，Ｃ君從而「踢契」──結果買賣雙方不歡而散，物業成炙手山芋，亦有違Ａ先生的送贈原意。

http://search.whoms.net/article/ ... amp;articleId=25976

admin

你或者又真係想賣左層聯名樓，咁又可以點？

… 閣下所持有該物業的一半業權，在法律上已於閣下破產令頒布日起，由破產管理署接管。除非獲得破產管理署書面同意，否則，閣下不能自行出售該物業。
閣下若打算出售該物業，需向破產管理署以書面提出申請，並同時提交一份由獨立測計師行發出的物業估價報告，藉以評估該物業的市值。閣下不可以用低於估價報告的估值去出售該物業。
閣下將物業交予地產代理放盤是毋須事先經破產管理署同意，但到了要簽署臨時買賣合約前，便需要取得破產管理署的同意書。此外，因閣下所持有該物業的一半業權已由破產管理署接管，閣下已無權在買賣合約上簽署，需將買賣合約送交破產管理署代簽。
至於物業售出後的款項分配問題。理論上，應以物業的售出價，扣除閣下破產令頒布當日的按揭欠款本金及積欠利息，再扣除由破產當日至物業售出日的總利息支出後，若有剩餘款項，需將閣下所佔的一半款項交予破產管理署。…

http://www.house18.com/service_c ... ce&page=13#7616

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本人在2002年破產及在2006解除, 其間有一自住物業跟太太聯名擁有, 但因我們在渣打按揭, 利息很高, 本人太太現正跟破產管理處商討買回我50%業權及轉按到其它銀行

有問題如下
XX銀行會不會在轉按時把我在破產前的欠款連利息算到樓按的總欠款上及要我太太清還, 我聽說是有可能的, 如真的發生, 我們應如何投訴及商討.
  

  財務專家: 多謝閣下的查詢。凡以聯名向銀行借款所簽署的抵押契約或無抵押貸款契約均附加上一條條款：債項必須由借款人個別或共同承擔。換句話說，閣下夫婦聯名購買物業，向銀行申請按揭貸款，當閣下被頒令破產，閣下之前與太太以聯名向銀行借入債項即時歸由閣下太太個人獨自承擔。這是聯名借契上法定條文，亦是所有銀行的慣常處理方式，藉以保障銀行不必受聯名借款人之間的任何因由而無法收回所有欠債，閣下恐怕沒有任何可供投訴的理由。
現時，若閣下太太打算購回餘下的50%業權，只能從購買價與按揭欠款兩方面考慮，盡量向破產管理署爭取對自己有利的條件。
... ...

http://www.house18.com/service_c ... ce&page=5#11371

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【明報專訊】買樓本來是好事，但若因為買樓而矇查查的要將家人的私人債務上身，恐怕沒有多少人會願意。有理財和法律專家指出，只要你是和家人簽下「三方立約按揭」買樓，或者聯名買樓，就有可能遇上這危機。

十多年前，K先生看中某單位，欲購下作結婚之用。但因為當時入息不高，在銀行的要求下，K先生和兄長與銀行簽下一張「三方立約按揭」，改為由入息較高的兄長當名義上的借款人，K先生則為業主兼按揭人(提供樓宇作擔保)，貸款53萬元，分20年償還。

按揭合約多訂明共同承擔債務

十多年後，K先生夫婦見單位只剩下14萬元按揭貸款未歸還，於是計劃一筆過贖樓。但銀行忽然寄來一張結欠通知書，令他們大吃一驚。因為結欠通知書顯示，除了 14萬元的按揭貸款之外，還有一筆35萬元的其他貸款。原來，這乃是其兄長的信用卡數「滾存」而成。即使其兄長已於4年前申請破產，但根據合約，他仍需負責其兄長的欠款﹗

My Wealth Structuring Centre法律顧問黎耀指出，現時的按揭合約幾乎全部都是「不定額按揭合約」，後者有兩大特點。

第一，是沒有訂明信貸限額，借款人可以隨時加按和借貸，而毋須重新簽訂按揭契約(既為了方便業主，也為了銀行的利益)。

第二，是涉及的借貸很廣泛，借款人過去、現在和未來以個人名義欠該按揭銀行的任何貸款，包括信用卡卡數、私人貸款、稅務貸款等，全都可以被納入，由按揭貸款的所有借款人共同承擔。

夫婦離婚亦須承擔另一半欠債

黎耀指出，上述個案的三方立約按揭固然有風險。但更多人忽略的，是聯名買樓也一樣有這種風險。因為在聯名買樓的情形下，雖然只是雙方立約按揭(兩名業主兼借款人為一方，銀行為另一方)，但任何一名業主兼借款人欠該按揭銀行的任何貸款，亦需由所有業主兼借款人共同承擔。因此，兩名家人或兩夫婦聯名買樓，其實亦有頗大風險。

不宜向承按銀行借私貸

「特別是當其中一人的經濟情急劇轉壞，而來不及向另外一人解釋時，後者將可能要承擔從來沒有想像過那麼大的債務﹗」黎耀強調，聯名買樓的夫婦即使離婚也不能解決有關問題，那筆債務另一半仍然會「上身」。他坦言，1997年樓市泡沫爆破後，見過不少這樣的案例，只是一般人不清楚當中的法律責任問題。「我曾經告訴不少保險從業員，提醒其客戶小心這風險。但始終，一般人不會想到這問題，就是銀行的前線職員也多數不會向客戶解釋，甚至其本身也不清楚。」

黎耀坦言，要避免這種風險的板斧並不太多。曾有律師建議，簽下三方立約按揭或聯名買樓的按揭合約時，可要求銀行白紙黑字承諾，他日若有借款人額外向該銀行貸款，銀行須盡快通知其他借款人或按揭人(好讓他們在該筆額外貸款還未滾得很大時，盡將之清還)。但黎耀強調，這是理想化的做法，也是一廂情願的做法，銀行同意的機會很低。

他認為，最重要是避免採用三方立約按揭或者聯名買樓的方式。例如，可以用一人的名義買樓。但若那人的收入不夠，銀行不肯做按揭，則寧可堅持採用傳統的做法，由另一人作擔保人。如此，擔保人仍須承擔借款人欠同一銀行的私人貸款，但至少不會扭曲借款人和擔保人的關係(在三方立約按揭中，銀行可能會扭曲了借款人和擔保人的關係，如上述個案)。

當然，借款人最好嚴守一個原則──不和同一銀行有其他借貸關係，包括信用卡、私人貸款、稅務貸款等。

「銀行為何這麼樂意向借了按揭貸款的人批出其他貸款，甚至可以給他較低的息率﹖只因這可以將那些無抵押貸款變成有抵押貸款﹗」黎耀說。

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會員留意：

破產管理官會對破產前的資產轉移行為進行調查和追討，追溯期為６個月、２年和５年不等，年期的長短則根據交易性質和交易對象等等來決定。