FAQ 28 破產與聯名的居屋及內地房產問題

admin

Question: 本人與丈夫聯名的居屋及內地房產各有50%或長命約(但仍須月供)
同丈夫分居2年仍未辨離婚手,長子(16歲)跟他住在聯名的居屋,
本人則帶幼子(10歲)另租屋,
而各自支付自己的生活, 聽聞他想申請破產, 那麽聯名的居屋及內地房產須拍賣嗎? 請問各位, 這樣的話對我有什麼影响? 我應該怎麼辦?

這樣的話對我有什麼影响?答：你跟丈夫離婚否，跟他是否申請破產，並無任何關係！就算你們仍然在一起，他個人破產都與配偶無任何關係，香港破產法例屬個人的，與家人無關！理論上對你是無影響的。

那麽聯名的居屋及內地房產須拍賣嗎?

答：至於聯名物業和內地房產的問題。內地房產理論上無需向破產管理處申報，因為它在國內並無管理和追討的能力。

而聯名居屋一事，假設你的丈夫申請破產，破產管理處當然會希望能把物業拍賣去償債。但問題是這個物業你丈夫和你各佔一半業權，破產管理處是不能強逼和沒收並無申請破產的你，去交出物業拍賣！即是破產管理處祇能控制你丈夫的半份業權，其餘半份仍屬你個人擁有。遇到這情況破產管理處通常會要求你買入你丈夫的半份業權，你可以看他開價多少，如果銀碼不大，我建議接受。我知道有一個類似的例子，破產管理處的開價祇是五千元，這位破產者的家人當然立即應允！其實破產管理處的目標並不是以市價賣樓，他們祇是希望解決了這個業權問題，免得妨礙他們處理破產者的檔案。能取回多少樓款？清還多少債務？對破產管理處來說根本全無意義！最重要是完成手頭上的工作，所以是有機會以不太高的價錢回購破產者的半分業權的。

又假設破產管理處開的價太高不能接受，其實你是可以選擇拒絕的！你絕對有權拒絕購買而保持現狀，破產管理處是無權處理非破產者的財產。破產管理處祇能夠控制或出售他管理的半份業權，而半份物業業權，在市場上是無法出售的，因為業權不完整，是不會有人願意購買的！這是為甚麼破產管理處要你買入全部業權的原因，因為除了你外無人會買入！所以這個主動權在你手上。

[關於海外物業， admin 有不同意見：見
破產 FAQ 30 破產、按揭、物業

http://www.hkiva.org/viewthread.php?tid=387&extra=page%3D1]

我應該怎麼辦?

答：如上所言，你如果希望保留這個物業供你兒子居住。我建議你考慮買回全部業權，如破產管理處索價太高或確無能力應付。那便保持現狀，你就算拒絕買入另外半份業權，仍然可以如讓兒子常居於上址，破產管理處並無權力收樓或要他遷出！祇是當然你要繼續供樓亦無法賣樓，因業權問題未解決破產管理處會將這個物業釘契！所以祇能自住！

原文：http://hk.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=7009010300421

admin

Question:
想問下：破產人和配偶聯名擁有一層樓，破產管理署在其破產後要求配偶買回另一半業權

但問題係層樓一直由其配偶負責供..並有銀行證明..破產人只是掛名

大家覺得法律上，上訴會唔會有機會挽回另1半的業權回來..thanks~~~

閣下問上訴會唔會有機會挽回另1半的業權回來..，的意思是配偶不用付分毫，用證據證明他才是樓宇的實質供款和擁有人嗎？

如果我無理解錯你的問題，配偶一方當然可以這樣做。祇要他有充分的資料去說服破產管理處，破產者的業權性質祇是受託人，相信能取回全數業權的機會很高。

另外我想問破產管理處要求破產者的配偶，買入破產者的半份業權，有否開價呢？如果銀碼不大，我建議接受。我知道有一個類似的例子，破產管理處的開價祇是五千元，這位破產者的家人當然立即應允！其實破產管理處的目標並不是以市價賣樓，他們祇是希望解決了這個業權問題，免得妨礙他們處理破產者的檔案。能取回多少樓款？清還多少債務？對破產管理處來說根本全無意義！最重要是完成手頭上的工作，所以是有機會以不太高的價錢回購破產者的半分業權的。

又假設破產管理處開的價太高不能接受，其實配偶一方是可以選擇拒絕的！他絕對有權拒絕購買而保持現狀，破產管理處是無權處理非破產者的財產。即是破產者的半份業權歸破產管理處監管，但另外半份業權是配偶的私產，破產管理處不能強制售賣或沒收！破產管理處祇能夠控制或出售他管理的半份業權，而半份物業業權，在市場上是無法出售的，因為業權不完整，是不會有人願意購買的！這是為甚麼破產管理處要配偶買入全部業權的原因，因為除了他外無人會買入！所以這個主動權在配偶手上。

配偶就算拒絕買入另外半份業權，仍然可以如常居於上址，破產管理處並無權力收樓或要你遷出！祇是當然亦無法賣樓，因業權問題未解決破產管理處會將這個物業釘契！所以祇能自住！

原文：http://hk.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=7009010200902

admin

在 政 府 不 斷 推 出 置 業 貸 款 優 惠 計 劃 之 後 ， 刺 激 不 少 市 民 的 購 買 意 欲 ， 其 中 包 括 一 些 已 打 算 結 婚 的 情 侶 ， Queenie 及 John 是 典 型 的 例 子 。 他 們 已 計 劃 好 ， 打 算 買 樓 後 ， 才 補 辦 其 他 禮 節 上 的 儀 式 。
　 　 經 過 一 輪 睇 樓 後 ， 他 倆 決 定 購 入 一 個 細 單 位 ， 一 切 的 交 易 程 序 十 分 順 利 ， 但 當 簽 署 買 賣 合 約 時 ， 律 師 問 他 倆 會 選 擇 何 種 形 式 擁 有 物 業 之 業 權 ， 卻 令 他 們 出 現 了 疑 惑 ， 究 竟 不 同 的 業 權 擁 有 形 式 之 間 有 甚 麼 分 別 ？

共 擁 業 權 形 式 分 為 兩 種

　 　 若 該 物 業 為 共 同 擁 有 ， 無 論 是 以 何 種 形 式 ， 交 易 當 中 的 所 有 文 件 均 必 須 由 所 有 業 主 一 同 簽 署 方 為 有 效 ， 故 此 在 購 買 二 手 物 業 時 ， 買 家 亦 必 須 從 查 冊 上 看 清 楚 業 權 的 擁 有 方 式 ， 如 果 發 現 是 共 同 擁 有 的 ， 就 要 注 意 每 份 法 律 文 件 是 否 有 所 有 業 主 簽 署 作 實 。 但 若 果 有 其 中 一 名 業 主 去 世 或 破 產 ， 處 理 方 法 便 不 一 樣 。 一 般 來 說 ， 共 同 擁 有 業 權 的 形 式 分 為 兩 種 ， 分 別 為 「 聯 權 共 有 」 及 「 分 權 共 有 」 ， 兩 者 之 間 分 別 在 於 其 繼 承 權 。

　 　 若 選 擇 以 「 聯 權 共 有 」 ， 即 joint tenancy 形 式 擁 有 物 業 ， 當 其 中 一 方 死 去 後 ， 其 業 權 會 自 動 由 另 一 業 權 擁 有 人 所 擁 有 ， 這 種 「 長 命 契 」 形 式 ， 是 物 業 持 有 人 在 該 物 業 只 有 不 可 分 割 的 分 數 。 而 若 果 其 中 一 方 破 產 ， 破 產 署 亦 因 而 可 追 討 整 個 物 業 ， 不 過 ， 如 果 另 一 方 在 申 請 破 產 後 ， 即 時 申 請 「 分 割 書 」 ， 表 明 業 權 已 由 聯 權 共 有 改 變 為 分 權 共 有 的 方 式 ， 那 麼 未 破 產 一 方 的 業 權 亦 可 得 到 保 障 。
一 方 破 產 後 可 即 申 請 「 分 割 書 」

　 　 至 於 「 分 權 共 有 」 的 方 式 ， 則 表 示 物 業 是 由 各 業 主 各 佔 一 個 比 例 ， 業 權 是 可 分 割 的 ， 若 其 中 一 方 去 世 ， 其 業 權 亦 會 由 遺 產 代 理 人 處 理 ， 而 不 由 其 他 業 主 共 同 擁 有 。 若 物 業 要 出 租 或 出 售 時 ， 除 了 要 得 到 所 有 業 主 簽 署 作 實 外 ， 亦 必 須 得 到 去 世 一 方 的 遺 產 代 理 人 的 簽 署 ， 否 則 該 份 買 賣 合 約 或 租 約 將 不 能 成 立 。 至 於 若 果 其 中 有 業 主 破 產 ， 由 於 各 業 主 由 始 至 終 均 是 各 佔 物 業 一 個 比 例 ， 因 此 就 算 有 其 中 一 名 業 主 破 產 ， 其 餘 業 主 亦 不 會 受 到 影 響 ， 但 為 保 障 自 己 利 益 ， 各 業 主 亦 應 該 保 留 買 樓 時 的 收 據 ， 以 便 提 供 給 破 產 處 作 為 證 據 之 用 。

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