關於長命契的 業權問題

oct

請問如果A，B有一聯名物業，是長命契型式，如果A破產，一半業權被破處沒收 ，那破處跟B各有一半業權，之後如B離世，那一半業權是否他的子女可承繼 ，還是那半份業權也會自動歸破處

honey

自動歸破處

flypig

honey 發表於 8-11-2015 02:53
自動歸破處

律師證實？？？

itsme

樓主可以去土地註冊處查下，有可能法庭幫你做咗分割，已轉為分權共有。即使未轉，也可以試試向法院申請分割業權，破產管理署好有可能會同意的。

itsme

itsme 發表於 8-11-2015 08:09
樓主可以去土地註冊處查下，有可能法庭幫你做咗分割，已轉為分權共有。即使未轉，也可以試試向法院申請分割 ...

因高等法院跟從英國法院的普通法案例，裁定破產者的聯名物業業權，即使以聯權共有（即俗稱長命契或生死契）的方式去訂立，在破產後業權會自動改成分權共有！在這情況下另一業權人（並無破產那位）可以隨意處理自己名下業權，故政府無法待其百年歸老後充公整個業權！

(以上節錄自破產達人cecimak1995原文)

flypig

itsme 發表於 8-11-2015 08:29
因高等法院跟從英國法院的普通法案例，裁定破產者的聯名物業業權，即使以聯權共有（即俗稱長命契或生死契 ...

師兄，有用資料。甚至解釋埋破署做法轉變的因由：
cecimak1995 係代號，篇文章係2013年寫。
http://cecimak1995.blogspot.hk/2013/10/blog-post_4890.html?m=1
首先就討回因破產而被充公的聯名物業權益，署方及受託人最近兩年是轉趨積極！背景是因香港的前宗主國英國的一單類似破產案例！在該案中法官裁定聯權共有的物業業權人其中一人破產時，物業會自動分割成分權共有，而並非如以往般在另一業權人離世後政府可以充公整個物業！

原本的情況是，當以聯權共有（香港俗稱長命契或生死契）的其一業權人破產時，其名下業權會歸政府所有！而政府會將物業釘契以阻止物業轉移，而由於物業被釘契加上未得另一業權人（即政府）同意下，無破產的業權人無法處理及改變業權（即使遺產承辦都不能）！那往常的做法是該業權人可繼續佔用物業直至百年歸老，物業便由政府全部接收！那由於政府能於將來取得更大的利益（整個物業而非半數）故過往少有申請強制賣樓的情況，有但數目不算多！

但當香港因實行「普通法」而跟隨英國的案例時，聯權共有在破產後便變成分權共有，那政府便喪失了待另一業權人離世後充公整個物業的機會！因分權共有制度下的另一業權人，可以完全控制及處理其名下的業權，不論是轉名、出售、送贈或按遺產承辦都可以（在這角度看是保障了無破產者的私產）！

基於這個原因，那政府便失去了再等待的誘因，那為解決破產個案中的資產部分，故近年便加快了對類似聯名業權資產的追討！

flypig

itsme 發表於 8-11-2015 08:29
因高等法院跟從英國法院的普通法案例，裁定破產者的聯名物業業權，即使以聯權共有（即俗稱長命契或生死契 ...

師兄，有用資料。甚至解釋埋破署做法轉變的因由：
cecimak1995 係代號，篇文章係2013年寫。
http://cecimak1995.blogspot.hk/2013/10/blog-post_4890.html?m=1
首先就討回因破產而被充公的聯名物業權益，署方及受託人最近兩年是轉趨積極！背景是因香港的前宗主國英國的一單類似破產案例！在該案中法官裁定聯權共有的物業業權人其中一人破產時，物業會自動分割成分權共有，而並非如以往般在另一業權人離世後政府可以充公整個物業！

原本的情況是，當以聯權共有（香港俗稱長命契或生死契）的其一業權人破產時，其名下業權會歸政府所有！而政府會將物業釘契以阻止物業轉移，而由於物業被釘契加上未得另一業權人（即政府）同意下，無破產的業權人無法處理及改變業權（即使遺產承辦都不能）！那往常的做法是該業權人可繼續佔用物業直至百年歸老，物業便由政府全部接收！那由於政府能於將來取得更大的利益（整個物業而非半數）故過往少有申請強制賣樓的情況，有但數目不算多！

但當香港因實行「普通法」而跟隨英國的案例時，聯權共有在破產後便變成分權共有，那政府便喪失了待另一業權人離世後充公整個物業的機會！因分權共有制度下的另一業權人，可以完全控制及處理其名下的業權，不論是轉名、出售、送贈或按遺產承辦都可以（在這角度看是保障了無破產者的私產）！

基於這個原因，那政府便失去了再等待的誘因，那為解決破產個案中的資產部分，故近年便加快了對類似聯名業權資產的追討！

flypig

itsme 發表於 8-11-2015 08:29
因高等法院跟從英國法院的普通法案例，裁定破產者的聯名物業業權，即使以聯權共有（即俗稱長命契或生死契 ...

師兄，有用資料。甚至解釋埋破署做法轉變的因由：

http://cecimak1995.blogspot.hk/2013/10/blog-post_4890.html?m=1

itsme

flypig 發表於 8-11-2015 09:33
師兄，有用資料。甚至解釋埋破署做法轉變的因由：
cecimak1995 係代號，篇文章係2013年寫。
http://cecim ...

flypig兄，我已經睇晒網誌內全部文章，連離婚，遺產，公屋....通通睇晒，所以先叫樓主去查契，同向法院申請。

samam2015

itsme，我十多年都對破署處理另一半業權的方式如何，一直以來都係扒文章，大多數訊息都話未破產那半層物業破署係冇權處理，同cecimak所講的分權法分析一樣，所以十多年都冇考慮破署會有行動變賣我太太的50%業權，雖然十多年破署都出過幾次信叫我太太出資購回半層物業，但何來這麽多的錢呢? 我問過在律師樓工作的人，佢地都話破署係奈我唔何的，所以便安心繼續住直至最近，破署又再出信提及回購業權一事(事件可參閱我近日的貼文)，今次除要求回購一事，更提及會考慮強拍及收取佔用物業租金，這樣看來，若已有分權法，破署將永不能取回未破產者半份業權，而業權會一直會轉給繼承人，但事實是否如此所以令破案積存，而家出招都係靠嚇手段，令有能力還款的可以透過與個別債權人還清款項便能取回業權，印象中以往是要向破署用回購市值的業權，但近年好似變成只要還清債權人欠款(或要加利息)便可回購業權，好似我地好多都被破署呢封嚇破膽，有d冇現金在手，真係恐懼層物業被破署拍賣，若事實有分權共有，倒是個好訊息，可以繼續居於原址，等家庭經濟好轉再尋求出路，以上係我愚見，希望大家補充，謝謝。

flypig

samam2015 發表於 8-11-2015 10:11
itsme，我十多年都對破署處理另一半業權的方式如何，一直以來都係扒文章，大多數訊息都話未破產那半層物業 ...

我問過在律師樓工作的人，佢地都話破署係奈我唔何的
有案例
http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/54619
破產管理署焗業主賣樓

flypig

samam2015 發表於 8-11-2015 10:11
itsme，我十多年都對破署處理另一半業權的方式如何，一直以來都係扒文章，大多數訊息都話未破產那半層物業 ...

若事實有分權共有，倒是個好訊息，可以繼續居於原址

已有分權法例.但未必如你所願.因為分左權,再拎去拍賣都仲得
已有案例......分左權,假如1人1半,賣200萬. 拍賣行佣金 ,其他開支.可能外判/破署再有佣金....
扣哂之後,餘數再一人一半.

flypig

高登仔 8月收到政府信
話破產管理局想解決業權問題)
一係叫老母買埋政府個一半業權
一係就賣左去，兩家分錢
http://m1.hkgolden.com/view.aspx ... ;type=FN&page=1

honey

話你知，律師説2008年後已有改變，因為有案例，所以破處，外叛一直出信迫賣樓並向高院申請，因為有過案例，你話官點判？你可再問清楚律師朋友！我唔順氣點解2008 年唔出信，咁可以比少七年利息

flypig

honey 發表於 8-11-2015 10:58
話你知，律師説2008年後已有改變，因為有案例，所以破處，外叛一直出信迫賣樓並向高院申請，因為有過案例， ...

咁你賺左7年住又點計???
理論上一申破,已經可以要求法官頌令分割業權,然後拍賣.

呢幾年樓宇升左值咁多,你真係肯定當時被拎去拍賣,會比宜家好??

honey

唔係！其實我2008 及2010 都有打比官問層樓可以點解決！當時都係講市價一半！並沒有話同債權人傾！所以有D唔順氣！另外，我破產時層樓係負資產，拍賣仲要蝕冇錢收！所以當時先冇賣到！政府邊有咁苯吖

samam2015

honey 發表於 8-11-2015 11:30
唔係！其實我2008 及2010 都有打比官問層樓可以點解決！當時都係講市價一半！並沒有話同債權人傾！所以有D ...

果陣我收到破署信都淨係講只能出價回購半份業權, 試過出過價破署話少, 但果陣出得多何來咁多元$$, 仲要供緊層樓, 唔供即刻瞓街都似, 如果知道可以同債權人傾掂數可以settle到, 早d周圍借$都好過俾債權人追咁多年利息啦

samam2015

處理呢件法律嘅事, 真係要多了解, 睇清楚、問清楚, 單單Case都會有出入, 決定錯誤就真係千古恨

itsme

samam2015 發表於 8-11-2015 12:20
果陣我收到破署信都淨係講只能出價回購半份業權, 試過出過價破署話少, 但果陣出得多何來咁多元$$, 仲要供 ...

以前無呢個option㗎。自己同債權人傾數做廢止破產令取回業權，係呢一年左近先出現。仲唔係個個咁好彩，記得幾個月前，有版友出post, 佢個case唔係破署跟，係外判跟，外判都無畀呢個option佢，後來講唔掂數，外判向法院申請售樓令，結果係點就唔知，嗰位版友無update.

samam2015

itsme 發表於 8-11-2015 23:33
以前無呢個option㗎。自己同債權人傾數做廢止破產令取回業權，係呢一年左近先出現。仲唔係個個咁好彩，記 ...

相對比起回購半份業權, 呢個都算係機會了。