破產聯盟

標題: 關於長命契的業權問題 [打印本頁]

作者: oct 時間: 8-11-2015 02:01
標題: 關於長命契的業權問題
請問如果A，B有一聯名物業，是長命契型式，如果A破產，一半業權被破處沒收，那破處跟B各有一半業權，之後如B離世，那一半業權是否他的子女可承繼，還是那半份業權也會自動歸破處

作者: honey 時間: 8-11-2015 02:53
自動歸破處

作者: flypig 時間: 8-11-2015 07:49

honey 發表於 8-11-2015 02:53
自動歸破處

律師證實？？？

作者: itsme 時間: 8-11-2015 08:09
樓主可以去土地註冊處查下，有可能法庭幫你做咗分割，已轉為分權共有。即使未轉，也可以試試向法院申請分割業權，破產管理署好有可能會同意的。

作者: itsme 時間: 8-11-2015 08:29

itsme 發表於 8-11-2015 08:09
樓主可以去土地註冊處查下，有可能法庭幫你做咗分割，已轉為分權共有。即使未轉，也可以試試向法院申請分割 ...

因高等法院跟從英國法院的普通法案例，裁定破產者的聯名物業業權，即使以聯權共有（即俗稱長命契或生死契）的方式去訂立，在破產後業權會自動改成分權共有！在這情況下另一業權人（並無破產那位）可以隨意處理自己名下業權，故政府無法待其百年歸老後充公整個業權！

(以上節錄自破產達人cecimak1995原文)

作者: flypig 時間: 8-11-2015 09:33

itsme 發表於 8-11-2015 08:29
因高等法院跟從英國法院的普通法案例，裁定破產者的聯名物業業權，即使以聯權共有（即俗稱長命契或生死契 ...

師兄，有用資料。甚至解釋埋破署做法轉變的因由：
cecimak1995 係代號，篇文章係2013年寫。
http://cecimak1995.blogspot.hk/2013/10/blog-post_4890.html?m=1
首先就討回因破產而被充公的聯名物業權益，署方及受託人最近兩年是轉趨積極！背景是因香港的前宗主國英國的一單類似破產案例！在該案中法官裁定聯權共有的物業業權人其中一人破產時，物業會自動分割成分權共有，而並非如以往般在另一業權人離世後政府可以充公整個物業！

原本的情況是，當以聯權共有（香港俗稱長命契或生死契）的其一業權人破產時，其名下業權會歸政府所有！而政府會將物業釘契以阻止物業轉移，而由於物業被釘契加上未得另一業權人（即政府）同意下，無破產的業權人無法處理及改變業權（即使遺產承辦都不能）！那往常的做法是該業權人可繼續佔用物業直至百年歸老，物業便由政府全部接收！那由於政府能於將來取得更大的利益（整個物業而非半數）故過往少有申請強制賣樓的情況，有但數目不算多！

但當香港因實行「普通法」而跟隨英國的案例時，聯權共有在破產後便變成分權共有，那政府便喪失了待另一業權人離世後充公整個物業的機會！因分權共有制度下的另一業權人，可以完全控制及處理其名下的業權，不論是轉名、出售、送贈或按遺產承辦都可以（在這角度看是保障了無破產者的私產）！

基於這個原因，那政府便失去了再等待的誘因，那為解決破產個案中的資產部分，故近年便加快了對類似聯名業權資產的追討！

作者: flypig 時間: 8-11-2015 09:33

itsme 發表於 8-11-2015 08:29
因高等法院跟從英國法院的普通法案例，裁定破產者的聯名物業業權，即使以聯權共有（即俗稱長命契或生死契 ...

作者: flypig 時間: 8-11-2015 09:34

itsme 發表於 8-11-2015 08:29
因高等法院跟從英國法院的普通法案例，裁定破產者的聯名物業業權，即使以聯權共有（即俗稱長命契或生死契 ...

師兄，有用資料。甚至解釋埋破署做法轉變的因由：

http://cecimak1995.blogspot.hk/2013/10/blog-post_4890.html?m=1

作者: itsme 時間: 8-11-2015 09:58

flypig 發表於 8-11-2015 09:33
師兄，有用資料。甚至解釋埋破署做法轉變的因由：
cecimak1995 係代號，篇文章係2013年寫。
http://cecim ...

flypig兄，我已經睇晒網誌內全部文章，連離婚，遺產，公屋....通通睇晒，所以先叫樓主去查契，同向法院申請。

作者: samam2015 時間: 8-11-2015 10:11
itsme，我十多年都對破署處理另一半業權的方式如何，一直以來都係扒文章，大多數訊息都話未破產那半層物業破署係冇權處理，同cecimak所講的分權法分析一樣，所以十多年都冇考慮破署會有行動變賣我太太的50%業權，雖然十多年破署都出過幾次信叫我太太出資購回半層物業，但何來這麽多的錢呢? 我問過在律師樓工作的人，佢地都話破署係奈我唔何的，所以便安心繼續住直至最近，破署又再出信提及回購業權一事(事件可參閱我近日的貼文)，今次除要求回購一事，更提及會考慮強拍及收取佔用物業租金，這樣看來，若已有分權法，破署將永不能取回未破產者半份業權，而業權會一直會轉給繼承人，但事實是否如此所以令破案積存，而家出招都係靠嚇手段，令有能力還款的可以透過與個別債權人還清款項便能取回業權，印象中以往是要向破署用回購市值的業權，但近年好似變成只要還清債權人欠款(或要加利息)便可回購業權，好似我地好多都被破署呢封嚇破膽，有d冇現金在手，真係恐懼層物業被破署拍賣，若事實有分權共有，倒是個好訊息，可以繼續居於原址，等家庭經濟好轉再尋求出路，以上係我愚見，希望大家補充，謝謝。

作者: flypig 時間: 8-11-2015 10:39

samam2015 發表於 8-11-2015 10:11
itsme，我十多年都對破署處理另一半業權的方式如何，一直以來都係扒文章，大多數訊息都話未破產那半層物業 ...

我問過在律師樓工作的人，佢地都話破署係奈我唔何的
有案例
http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/54619
破產管理署焗業主賣樓

作者: flypig 時間: 8-11-2015 10:46

samam2015 發表於 8-11-2015 10:11
itsme，我十多年都對破署處理另一半業權的方式如何，一直以來都係扒文章，大多數訊息都話未破產那半層物業 ...

若事實有分權共有，倒是個好訊息，可以繼續居於原址

已有分權法例.但未必如你所願.因為分左權,再拎去拍賣都仲得

已有案例......分左權,假如1人1半,賣200萬. 拍賣行佣金 ,其他開支.可能外判/破署再有佣金....
扣哂之後,餘數再一人一半.

作者: flypig 時間: 8-11-2015 10:50
高登仔 8月收到政府信
話破產管理局想解決業權問題

)
一係叫老母買埋政府個一半業權
一係就賣左去，兩家分錢
http://m1.hkgolden.com/view.aspx ... ;type=FN&page=1

作者: honey 時間: 8-11-2015 10:58
話你知，律師説2008年後已有改變，因為有案例，所以破處，外叛一直出信迫賣樓並向高院申請，因為有過案例，你話官點判？你可再問清楚律師朋友！我唔順氣點解2008 年唔出信，咁可以比少七年利息

作者: flypig 時間: 8-11-2015 11:19

honey 發表於 8-11-2015 10:58
話你知，律師説2008年後已有改變，因為有案例，所以破處，外叛一直出信迫賣樓並向高院申請，因為有過案例， ...

咁你賺左7年住又點計???

理論上一申破,已經可以要求法官頌令分割業權,然後拍賣.

呢幾年樓宇升左值咁多,你真係肯定當時被拎去拍賣,會比宜家好??

作者: honey 時間: 8-11-2015 11:30
唔係！其實我2008 及2010 都有打比官問層樓可以點解決！當時都係講市價一半！並沒有話同債權人傾！所以有D唔順氣！另外，我破產時層樓係負資產，拍賣仲要蝕冇錢收！所以當時先冇賣到！政府邊有咁苯吖

作者: samam2015 時間: 8-11-2015 12:20

honey 發表於 8-11-2015 11:30
唔係！其實我2008 及2010 都有打比官問層樓可以點解決！當時都係講市價一半！並沒有話同債權人傾！所以有D ...

果陣我收到破署信都淨係講只能出價回購半份業權, 試過出過價破署話少, 但果陣出得多何來咁多元$$, 仲要供緊層樓, 唔供即刻瞓街都似, 如果知道可以同債權人傾掂數可以settle到, 早d周圍借$都好過俾債權人追咁多年利息啦

作者: samam2015 時間: 8-11-2015 12:28
處理呢件法律嘅事, 真係要多了解, 睇清楚、問清楚, 單單Case都會有出入, 決定錯誤就真係千古恨

作者: itsme 時間: 8-11-2015 23:33

samam2015 發表於 8-11-2015 12:20
果陣我收到破署信都淨係講只能出價回購半份業權, 試過出過價破署話少, 但果陣出得多何來咁多元$$, 仲要供 ...

以前無呢個option㗎。自己同債權人傾數做廢止破產令取回業權，係呢一年左近先出現。仲唔係個個咁好彩，記得幾個月前，有版友出post, 佢個case唔係破署跟，係外判跟，外判都無畀呢個option佢，後來講唔掂數，外判向法院申請售樓令，結果係點就唔知，嗰位版友無update.

作者: samam2015 時間: 8-11-2015 23:37

itsme 發表於 8-11-2015 23:33
以前無呢個option㗎。自己同債權人傾數做廢止破產令取回業權，係呢一年左近先出現。仲唔係個個咁好彩，記 ...

相對比起回購半份業權, 呢個都算係機會了。

作者: kee-kee 時間: 12-11-2015 17:10
律師可以代閣下寫信就還款及利息總額與債權人討價還價，然後向法庭申請廢止破產令。
債權人有酌情權決定相關的還款及利息總額。
之前交由有相當經驗的律師朋友處理，很快就辦好了，收費亦相當合理。

作者: 安太太 時間: 12-11-2015 23:51

honey 發表於 8-11-2015 10:58
話你知，律師説2008年後已有改變，因為有案例，所以破處，外叛一直出信迫賣樓並向高院申請，因為有過案例， ...

今天收到替我申請破產的律師查問我最近收到破署業權問題的事情時。他告訴我有客人向他們求助。最近一些破產人士說，破產者什麼業權也沒有。只是配偶全權擁有，破署也去信要求破產者出賣物業替其償還債務。

作者: admin 時間: 13-11-2015 00:08

flypig 發表於 8-11-2015 09:33
師兄，有用資料。甚至解釋埋破署做法轉變的因由：
cecimak1995 係代號，篇文章係2013年寫。
http://cecim ...

唔好話我認叻！

我一早寫左。早佢幾日！

http://hkiva.org/forum.php?mod=v ... &extra=page%3D1

只係會員唔睇！

我當然有懷疑有好多人睇完我地破產需知再加新料啦！

例如，當日 6000 蚊。

全世界都話無！包括 CCM，KC forum， VV form , 香討，等等。係得我係呢度講未必唔得！因為我參考過之前一D案例！

後來全世界知道破署會比，就所有呢D話無文突然被消失！包括個個 KC Forum！

重有，呢個強制拍賣並唔止對破產人士有效！

作者: flypig 時間: 13-11-2015 08:19

安太太發表於 12-11-2015 23:51
今天收到替我申請破產的律師查問我最近收到破署業權問題的事情時。他告訴我有客人向他們求助。最近一些破 ...

最近一些破產人士說，破產者什麼業權也沒有。只是配偶全權擁有，破署也去信要求破產者出賣物業替其償還債務。

明顯中間有古仔......

破署也去信要求破產者出賣物業替其償還債務!!
層樓都唔係破產人士,就算破產人士想,又點有辦法賣層樓??

作者: flypig 時間: 13-11-2015 08:23

admin 發表於 13-11-2015 00:08
唔好話我認叻！

我一早寫左。早佢幾日！

案例可見,分割業權判決在 2009年8月18日...
即係話,拍賣業權係當時已進行.

作者: 安太太 時間: 17-11-2015 14:22
已經向專做破產案件的律師了解過。
根據香港的婚姻條例和破產氣例是共通的，就算破產者在法律上沒有物業，但只要配偶在婚後和破產者婚後才置業的人。破署是有權要求接管破產者的業權，不管他或她擁有物業與否。
但如果未破產人士是婚前已經擁有物業，物業是沒有破產者的名字的。這個便不會被破署釘契

作者: itsme 時間: 17-11-2015 15:30

安太太發表於 17-11-2015 14:22
已經向專做破產案件的律師了解過。
根據香港的婚姻條例和破產氣例是共通的，就算破產者在法律上沒有物業， ...

有權又唔等於必定會去做。我估係破署有理由相信，業權雖然是破產人配偶以個人名義持有，實際上是破產人出資或有分出資，所以以婚姻條例去追討。

作者: flypig 時間: 17-11-2015 17:46

安太太發表於 17-11-2015 14:22
已經向專做破產案件的律師了解過。
根據香港的婚姻條例和破產氣例是共通的，就算破產者在法律上沒有物業， ...

Thanks !有用資料。
應該破前忘情棄愛，儘早斬纜。免得誤人誤己。

作者: admin 時間: 18-11-2015 01:25
唔關破產法事。留意下離婚，跟住爭 "善養費" 的判決就知啦。好多時，會判一人一半，因為家庭責任關係。

唔通話破產法就同家庭資產定義有唔同咩！並不是共通問題。個 6C 為左大樓主，拋下 terms 又話共通，又話追溯期個D無謂野。咁樓主米覺得6C好勁羅！

歡迎光臨破產聯盟 (http://hkiva.org/)